El Ayuntamiento de Juárez se dispone a reformar el Reglamento de Desarrollo Urbano Sostenible para establecer nuevas condiciones a las donaciones que realizan los desarrolladores y fraccionadores en sustitución de terrenos destinados a parques, equipamiento e infraestructura pública.
Los desarrolladores podrán continuar entregando obras o recursos equivalentes al valor del suelo que deben ceder a la ciudad, pero las aportaciones tendrán que beneficiar la misma zona donde se origine la obligación.
Los regidores de la Comisión de Fraccionamientos dictaminaron la iniciativa a favor. Posteriormente, se autorizó su inclusión en el orden del día de la sesión de Cabildo prevista para este miércoles.
Durante la sesión de la comisión, funcionarios de la Dirección General de Desarrollo Urbano –encabezados por su titular, Claudia Morales Medina– explicaron cómo operarán los nuevos lineamientos relacionados con la figura de transferencia de potencial urbano (TPU).
Uno de los puntos centrales de la iniciativa establece que los fraccionadores que accedan a este mecanismo y realicen una donación en especie, en lugar de ceder terrenos, deberán garantizar que su aportación tenga un impacto en el desarrollo urbano de la misma zona de la ciudad donde se generó la contraprestación.
La figura que terminó en la Suprema Corte
Como se informó, la Suprema Corte de Justicia de la Nación (SCJN) declaró inconstitucional la operación de la TPU. Además, a través del Tribunal Estatal de Justicia Administrativa, tres regidores de la administración del exalcalde independiente Armando Cabada fueron declarados responsables de daño patrimonial.
Durante aquella administración se recurrió de manera intensiva a la TPU, contemplada en la Ley de Desarrollo Urbano del Estado vigente hasta 2021.
La legislación consideraba esta herramienta para casos excepcionales, como aquellos en los que la donación de suelo se complicara por la presencia de líneas eléctricas de alta tensión, derechos de vía u otras condiciones naturales o generadas por la actividad humana que dificultaran los proyectos inmobiliarios.
Sin embargo, durante la administración independiente su utilización pasó de ser una medida excepcional a convertirse en una práctica generalizada.
Plan Estratégico de Juárez, asociación civil que llevó el caso ante los tribunales, denunció que entre 2018 y 2021 se cometieron abusos mediante la gestión de la TPU.
Entre las aportaciones autorizadas se encontraron vehículos entregados a organizaciones civiles, en lugar de destinar los recursos a obras con beneficios públicos en materia de desarrollo urbano.
Donaciones deberán beneficiar a la misma zona
Durante la lectura de la reforma, realizada por la regidora Sandra Valenzuela, coordinadora de la Comisión de Gobernación, se explicó que la TPU deberá utilizarse para atender necesidades de desarrollo urbano en la misma zona donde el fraccionador genere la obligación.
La precisión quedará establecida expresamente para evitar interpretaciones y garantizar que las donaciones se traduzcan en acciones relacionadas con el desarrollo urbano.
El cambio cobra relevancia porque, a partir del fallo de la SCJN, ya no podrán autorizarse mediante este mecanismo aportaciones como vehículos, reparaciones de escuelas, botes de pintura distribuidos por Desarrollo Social o inversiones alejadas del sector donde se originó la obligación.
Uno de los casos señalados fue la inversión en el fraccionamiento residencial Campos Elíseos con recursos provenientes de una TPU generada por un desarrollo de vivienda social ubicado en el suroriente de la ciudad.
La Suprema Corte ordenó modificar artículos específicos del Reglamento de Desarrollo Urbano Sostenible del Municipio de Juárez.
Cabildo decidirá sobre aportaciones millonarias
Otro de los cambios se relaciona con la manera en que se aprobarán estas aportaciones.
La figura de TPU es denominada ahora cesión gratuita en especie por la nueva Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado.
El mecanismo continuará sujeto a la decisión final de los regidores de la Comisión de Fraccionamientos, a propuesta de la Dirección General de Desarrollo Urbano, como ha ocurrido hasta ahora.
La excepción serán las aportaciones pagadas al Municipio en efectivo cuyo valor supere los 20 millones de pesos. En estos casos, el pleno del Ayuntamiento determinará el destino del dinero.
Claudia Arreola, representante de Plan Estratégico de Juárez, manifestó que la asociación civil analizará y consultará los cambios propuestos.
Adelantó que, en principio, la reforma podría atender uno de los reclamos de la organización, siempre que las aportaciones se destinen realmente a proyectos de desarrollo urbano en las zonas donde la ciudad los necesita.
Por su parte, Morales Medina explicó que la propuesta contiene nuevos lineamientos aplicables a los desarrolladores y que estos operarán temporalmente, mientras el Congreso del Estado concluye la autorización del reglamento de la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano, vigente desde 2021.
De esa legislación se desprenderá la reglamentación municipal que sustituirá al actual Reglamento de Desarrollo Urbano Sostenible.
El Cabildo someterá a votación la reforma ordenada por la SCJN, mientras permanecen suspendidas desde hace meses las donaciones realizadas mediante este mecanismo.
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