Con todo y que la venta de vivienda media y residencial avanza con números positivos, la gran ausente en el mercado es la vivienda social, informaron especialistas de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Ciudad Juárez (AMPI).
Hay derechohabientes que tienen sus créditos autorizados, pero la falta de desarrollo de vivienda de interés social, los tiene detenidos, indicaron.
De acuerdo con el consejero local de la AMPI, Pablo Hernández, como no hay vivienda social, la gente se fue a rentar y entonces se encarecieron las rentas.
Una opción viable para el segmento popular son las operaciones inmobiliarias donde no intervienen desarrolladores de vivienda, es decir, casas que están en el mercado secundario o de segundo uso, en donde los inmuebles se remodelan y se vuelven a vender.
Es tan fuerte esta opción que representa el 54 por ciento de las operaciones de compraventa que se realizan, detalló.
La presidenta de la AMPI en Juárez, Marisela Sáenz Aguirre, refirió que el 65 por ciento de las operaciones de compraventa se hace con créditos de Infonavit, con casas cuyo valor está lejos del segmento popular, a menos que se trate de vivienda usada.
Aunque no hay oferta de vivienda nueva para las familias de menor condición económica, eso no significa que no se estén vendiendo casas. Al contrario.
De acuerdo con datos del Registro Público de la Propiedad, hubo incremento del 16.8 por ciento en escrituración de inmuebles al pasar de 3 mil 199 en el primer trimestre de 2024, a 3 mil 736 en el mismo periodo de 2025.
Las más de 3 mil 700 viviendas escrituradas en el arranque de este año, significaron un valor total de 4 mil 419 millones de pesos, lo cual es 11.7 por ciento superior a los 3 mil 955 millones de pesos, que valieron las ventas en el mismo lapso enero-marzo del año pasado.
También el costo de las viviendas aumentó al registrarse un incremento del 10.1 por ciento al cierre de 2024, lo cual está por encima del promedio estatal que reportó un alza del 9.6 por ciento y del indicador nacional que se ubicó en 9.2.
El efecto ‘nearshoring’ en el encarecimiento de las viviendas
El consejero local de AMPI, Pablo Hernández, opinó que la llegada del nearshoring, provocó el encarecimiento de los terrenos, trajo dificultades para los desarrolladores de vivienda y detonó la vivienda vertical.
Actualmente hay no menos de 14 proyectos de vivienda vertical con cerca de mil 500 casas, el 70 por ciento ya vendidas, y con un valor total de casi cinco mil millones de pesos.
Y a pesar de que sí se detonó la construcción vertical, no se ve accesible como vivienda social, ya que su precio promedio es de 1.6 hasta 7 millones de pesos, precisó.
Frente a la tremenda escasez de vivienda social –ponderó– vemos que hay esfuerzos de parte del Gobierno federal y el Municipio, de realizar este tipo de vivienda que definitivamente está fuera para los desarrolladores tradicionales.
En ese sentido, explicó que el precio de una vivienda social debe ser de alrededor de 700 mil pesos, pero por los precios de los materiales y los terrenos, solo se podría ofrecer ese precio con algún subsidio del Gobierno a los desarrolladores, pero eso es algo que no existe.
Calificó como positivo que el Infonavit construya vivienda social, y que se sume la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi).
“Si todos los esfuerzos se suman, acabaría la necesidad que hay de vivienda”, opinó.
Hernández insistió en que el sector privado no podría construir vivienda social porque “no dan los números, hay escasez de terreno económico que permita eso”.
Haciendo un ejercicio de “ingeniería en reversa”, para una casa de 700 mil pesos, tendrías que comprar un terreno de 15 dólares el metro cuadrado y ahorita el terreno más barato disponible ronda los 400 dólares por metro cuadrado, explicó.
Un terreno como el del precio que se necesitaría –15 dólares o 300 pesos por metro cuadrado– solo se encuentra fuera de la mancha urbana, sin servicios, refirió.
La presidenta de la AMPI Marisela Sáenz Aguirre, concordó en que no hay terrenos para ese tipo de vivienda, pero aclaró que no quiere decir que el sector privado no lo atienda, sino que los precios no dan para que un desarrollador invierta en esa clase de vivienda.
En ese sentido, también calificó como positivo el programa de vivienda anunciado desde el Gobierno federal, para que el Infonavit construya vivienda social.
“Todos los asesores inmobiliarios trabajan con vivienda económica, vivienda media y vivienda residencial y claro que nos ayuda mucho que haya vivienda que vender”, refirió.
La vivienda económica o la que un derechohabiente dejó de pagar y que la compran inversionistas o las recupera el Instituto, se rehabilitan y se vuelven a vender, son viviendas usadas y eso nos ayuda mucho a cubrir la necesidad de los derechohabientes, estimó.
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