Los millones están en la orilla

El expansionismo no solo le hace daño a la ciudad sino representa un gran negocio para el sector inmobiliario, asegura Lilia Aguirre, directora de Desarrollo Urbano

Las presiones inmobiliarias por llevar la construcción de vivienda lo más alejado de la mancha urbana obedece exclusivamente a cuestiones de ganancias.

El negocio está en la lejanía, dijo Lilia Aguirre, directora de Desarrollo Urbano, por eso la negativa a aceptar las bondades de la densificación.

Aseguró que en las “contadas” consultas públicas en que participaron los desarrolladores de vivienda reconocieron que “les resultaba muy costoso construir en la zona consolidada de la ciudad, debido a los altos costos del suelo”.

Además responsabilizaron al Gobierno de no proveer los servicios y la infraestructura a los predios en los que tienen derecho a desarrollar, reveló.

Roberto Mora, director del Consejo de Planeación Municipal, entrevistado por NORTE, mencionó que construir en la zona prioritaria de la ciudad es 10 veces más caro.

“Construir en el Centro es 10 veces más caro que hacerlo en las orillas de la ciudad, por lo que si la autoridad municipal quiere que los constructores desarrollen vivienda ahí deben tomar en cuenta el precio de la tierra”, opinó.

El precio por metro cuadrado en la periferia del suroriente oscila entre los 7 y los 10 dólares, mientras que en el Centro está entre 60 y 100 dólares, advirtió.

“La ciudad ha ido creciendo para donde puede crecer de forma natural. No podemos ir al poniente por la Sierra ni al norte por el río”, señaló.

‘Los desarrolladores hacen lo que les permiten hacer’ 

Los desarrolladores, según Roberto Mora, director del Consejo de Planeación Municipal, no hacen más que simplemente lo que les permiten hacer, y el que se hayan ido a esas zonas de la ciudad a crecer o a hacer sus desarrollos ha sido por el costo de la tierra.

Para poder construir vivienda en la zona cercana al Centro sería necesario que el precio de los terrenos cambiara, porque como están actualmente no es viable, ni para los constructores ni para los trabajadores, precisó.

“Si la pura tierra te saca de costo, ¿cómo lo vas a hacer? Acuérdate de que los terrenos mínimos unifamiliares en Juárez son de 120 metros cuadrados (…), si hubiera gente que te las pueda pagar si sería negocio, pero con las políticas de Infonavit no es viable”, comentó.

Aclaró que por lo menos participaron en las dos consultas y en dos mesas técnicas en el IMIP con la participación de Canadevi, Canacintra, Canaco, Consejo de Planeación, UACJ, colegios de ingenieros y arquitectos, constructores y Gobierno del Estado.

Desdoblamiento letal

El expansionismo le hace daño a la ciudad y a los habitantes de esa ciudad, aún así predominan las inercias que respaldan el beneficio de unos cuantos, señaló Aguirre.

En el despliegue de la ciudad hacia el suroriente los que han ganado son los dueños de la tierra y los desarrolladores, nunca los ciudadanos, ni siquiera los comerciantes.

“En la zona de urbanización no prioritaria, al sur del bulevar Independencia, ni las tiendas de autoservicio regadas por toda la ciudad, se atreven a invertir en esta parte donde se concentran fuertes presiones para extender la ciudad”, dijo Aguirre.

Comenta que aunque los predios están alejados de la mancha urbana la idea sobre el suelo barato es bastante relativo.

Las ventajas de la redensificación

Para desalentar el crecimiento expansivo, las mismas autoridades municipales ofrecen estímulos fiscales para alentar la construcción en zonas urbanísticamente mas consolidadas, como en licencias de construcción, trámites de notificación, subdivisiones y otros permisos y dictámenes que se expiden en diversas dependencias municipales.

Con la nueva normatividad los desarrolladores encuentran ventajas, tales como el hecho de que no tienen que llevar infraestructura a donde ya la hay.

Incluso en zonas de la ciudad consolidadas los inversionistas ni siquiera tienen que donar suelo para la construcción de equipamiento porque ese ya existe, explicó la funcionaria.

Finalmente, Aguirre consideró, contrariando la postura de los desarrolladores de vivienda, que aún dentro de la ciudad es factible construir vivienda de interés social y que sea redituable.

“Bajo el esquema del plan que permite el desarrollo de conjuntos urbanos donde un edificio de varios pisos puede operar con una mezcla de diversos usos de suelo para que la inversión sea redituable, de tal manera que en la planta baja pueden operar locales comerciales, oficinas y vivienda en la parte más alta”, explicó.

Consideró que es factible que los desarrolladores obtengan ganancias si construyen en las zonas urbanas más consolidadas del Centro de población, puesto que si invierten “lejos” deben de introducir infraestructura urbana para construir sus desarrollos, vialidades, agua, luz, drenaje, alumbrado público y pago de derechos, entre otros gastos que incrementan sus costos.

Todos estos factores, aunados a una política de estímulos fiscales, servirán para incentivar la compactación de la ciudad, agregó.

En ese sentido, Mora reconoce que tal y como lo plantea la actualización del plan, la mejor opción para la ciudad sería redensificarla, recuperar los terrenos baldíos y las casas abandonadas en el Centro y su entorno.

Ciudad fragmentada

Ciudad Juárez se rige actualmente con un instrumento de planeación obsoleto, que se diseñó en el boom de la construcción de la vivienda económica y que quedó aniquilado tras la crisis de violencia y la recesión económica, ambas registradas a partir de 2008.

La tardanza en la actualización del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible (PDUS) fomentó aún más la fragmentación de la ciudad, al permitir la construcción de complejos habitacionales en las zonas más alejadas, heredando fraccionamientos fantasma, inseguros, y miles de viviendas abandonadas.

Las proyecciones al 2030 del Consejo Nacional de Población (Conapo) para esta ciudad mencionan que Juárez requerirá unas 50 mil viviendas para atender un crecimiento poblacional cercano a las 300 mil personas.

No obstante, esa cantidad de vivienda y espacio ya se encuentra disponible para satisfacer la demanda que hará falta en el futuro en la zona de densificación prioritaria, por lo que se vuelve injustificable la construcción de más casas, aseguró Lilia Aguirre, directora de Desarrollo Urbano municipal.

Urgen publicación del PDUS

Si no se logra la publicación del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible (PDUS), el desorden y el caos en la ciudad continuarán, insistió Lilia Aguirre, directora de Desarrollo Urbano municipal.

La reglamentación vigente permite la construcción de todo en cualquier parte del centro de población, como se ha hecho hasta ahora, pero la más reciente estrategia autorizada por el Cabildo obliga a los inversionistas a desarrollar todo el equipamiento social necesario, al mismo tiempo que construyen fraccionamientos habitacionales, enclavados dentro de la zona de urbanización no prioritaria.

“Si no avanzamos continuaremos bajo el esquema de generación de deterioro de la ciudad; a lo mejor en cinco o diez años vamos a pagar la factura… El nuevo instrumento es para contener la expansión, no para limitar la prestación de servicios, sino para que estos sean mejor empleados”, advirtió la funcionaria.

Mientras que la actualización del plan no sea publicada las autoridades municipales en turno no pueden negar la autorización de nuevos proyectos habitacionales con base en las reglas del PDU de 2010, obligando a los inversionistas a solamente urbanizar su predio.

Seguirán construyéndose conjuntos habitacionales por doquier, ahondando la problemática en las zonas no consolidadas, como históricamente ha ocurrido, agregó.

“Se han desarrollado conjuntos habitacionales… se dejan los terrenos para el equipamiento que luego el Ayuntamiento vende, pues nunca alcanzan los recursos públicos para construirlos, como el Mezquital y Riberas del Bravo, donde el presupuesto llegó, pero muy tarde”, criticó.

Todo ello, dijo, es consecuencia de la política de crecimiento extensivo de la ciudad que se ha seguido y se ha tolerado.

Veinte años de rezago

El Reglamento Municipal de Desarrollo Urbano Sostenible, el primero en su tipo, sustituye las disposiciones dispersas que incluyen varios reglamentos y que hasta hoy norman la construcción de fraccionamientos, explicó la funcionaria.

La falta de contundencia de los instrumentos de planeación ha llevado la gestión del desarrollo urbano a la toma de decisiones basadas en criterios personales, aseguró.

La dirección de Desarrollo Urbano de Juárez tiene un rezago normativo de 20 años, que aún y con las nuevas actualizaciones le queda corto a la localidad, evidenció Lilia Aguirre, titular de la dependencia.

Aunque en los últimos meses las autoridades en turno se han dado a la tarea de actualizar lo más posible su cuerpo jurídico con las autorizaciones del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible (PDUS) y el Reglamento Municipal de Desarrollo Urbano Sostenible, poco se habrá avanzado si no se consigue su publicación.

El interés porque la normatividad no avance, no esté vigente, siempre va a existir, porque ofrece un margen más amplio para que la ciudad se pueda “desarrollar al gusto de cada quien”, señaló.