Municipio y desarrolladores Ponen a Juárez al borde de otra Crisis urbana

Martín Orquiz | 26 junio, 2024

La Administración municipal encabezada por Cruz Pérez Cuéllar, en conjunto con desarrolladores inmobiliarios, ha tratado a Ciudad Juárez como un objeto mercantil, violando sistemáticamente las normas establecidas para un desarrollo urbano sustentable, advierten urbanistas, miembros de organizaciones civiles y servidores públicos.

Los críticos consideran que esta situación genera un alto riesgo de otra crisis urbana, similar a la ocurrida a principios de este milenio.

En una entrevista con Norte Digital, los especialistas afirman que los regidores del Ayuntamiento aprueban cambios de uso de suelo para la construcción de viviendas o industrias no en los lugares necesarios, sino en donde se encuentran los intereses económicos de sus propietarios.

Coinciden en que las acciones impulsadas por la actual Administración, específicamente desde la Dirección de Desarrollo Urbano, generan el peligro de otra crisis como la que vivió la ciudad cuando se construyeron viviendas sin cumplir con las normativas y sin el equipamiento e infraestructura necesarios. Esto provocó que miles de casas quedaran desocupadas o fueran abandonadas debido a la poca viabilidad para habitarlas.

Ahora, aseguran, con la aprobación sistemática e irregular de cambios de zonificación para urbanizar terrenos destinados a otros usos y que incumplen con lo establecido en los diferentes planes de desarrollo urbano vigentes, se pone en riesgo el bienestar de quienes ocupen esos espacios debido a la carencia de agua, electricidad, transporte, escuelas, alumbrado público, pavimento y otros servicios esenciales.

En esa zona están los desarrollos que contemplan un mayor número de edificaciones, como el fraccionamiento Privadas Nápoles, de Grupo Velas Desarrollos Inmobiliarios S.A. de C.V., con 845 unidades en el bulevar Federico de la Vega y Manuel Talamás Camandari.

Además, el fraccionamiento Cerrada de la Providencia 1 y 2 contempla la construcción de 400 casas en el bulevar Fundadores y la avenida Leonardo Solís Barraza.

En el reporte de Desarrollo Urbano se omite la autorización para levantar las cuatro etapas del fraccionamiento Portales de San Antonio, ubicado en la avenida del Desierto y la prolongación del bulevar Zaragoza. Según registros periodísticos, esta unidad habitacional fue autorizada en 2021 para la construcción de mil 120 viviendas, lo que aumenta la cantidad de casas nuevas en el suroriente a 6 mil 428 en los últimos tres años.

Adicionalmente, las actuales autoridades promueven la modificación del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible (PDUS), que ahora se encuentra en manos del Congreso local para definir si los cambios se aprueban o no.

En la actualización referida, se incorpora en su totalidad la superficie del Plan Parcial Independencia XXI a la zona urbana, dejando de formar parte de las reservas.

Esta acción se justifica en el documento por el crecimiento industrial de la ciudad, fenómeno que busca ubicaciones estratégicas para aumentar la competitividad de la región.

Además, se pretende que las reservas El Barreal y Oriente-San Isidro se integren en su totalidad a la zona urbana, estrategias que resultan inviables para los especialistas entrevistados, ya que se violan las disposiciones vigentes que buscan evitar la expansión urbana de forma desordenada.

Convierten a la ciudad en objeto mercantil: Maycotte Pansza

Los hechos muestran que se está tratando a la ciudad como un objeto mercantil, lo que siempre implica el riesgo de perder de vista el bien común, explica Elvira Maycotte Pansza, investigadora universitaria con un doctorado en Arquitectura y Ciudad.

“Desde mi perspectiva, estamos retomando el camino que nos llevó a padecer, porque realmente los ciudadanos sufrimos, el modelo expansionista que se tuvo hace ya 20, 22 años, cuando se construyó vivienda social más allá de la demanda. Así fue en aquel entonces, a tal grado que, según los resultados del Inegi en 2010, hubo 111 mil 103 viviendas abandonadas o desocupadas”, explica.

Aunque en Ciudad Juárez hace falta más vivienda, el urbanista y profesor de Arquitectura y Planeación, Gabriel García Moreno, sostiene que lo más importante es que al atender la demanda se considere que la ubicación sea la apropiada.

“Lo que yo veo y trato de entender es la manera en que se está haciendo en comparación con cómo se dijo que se iba a hacer; tiene que ver con la ubicación, y eso es lo importante”, expresa.

Hace falta vivienda en la ciudad, la cuestión es dónde conviene tenerla y qué tipo de vivienda se requiere”

Gabriel García Moreno

Urbanista y profesor de Arquitectura y Planeación

La sociedad civil también está atenta a lo que ocurre en el Ayuntamiento, instancia que ha modificado los usos de suelo a favor de la construcción de vivienda, pero deteriorando la calidad de vida de los ciudadanos, expone Claudia Arreola Pérez, coordinadora de la Red de Vecinos de Juárez.

Considera que el Cabildo y Desarrollo Urbano ya han realizado muchos cambios de zonificación, principalmente en las zonas donde existe un mayor problema para el suministro de agua y electricidad.

Destaca que se trata de zonas en las cuales no deben hacerse cambios de uso de suelo porque muchas son áreas verdes y, aunque sean privadas, están catalogadas como zonas de conservación ecológica.

Hemos pedido que, cuando se hagan cambios de uso de suelo destinados a fraccionamientos, se exija también, además de los dictámenes de la CFE y de JMAS, un dictamen de impacto vial”

Claudia Arreola Pérez

Coordinadora de la Red de Vecinos de Juárez

Piden investigar a Desarrollo Urbano Municipal

La autorización de cambios de zonificación y la construcción de viviendas por parte de desarrolladores en sitios inadecuados motivó la intervención de Marisela Terrazas Muñoz, diputada del Congreso local por el Partido Acción Nacional (PAN).

El pasado 19 de marzo, la legisladora exhortó a sus colegas a enviar una solicitud a la Auditoría Superior del Estado (ASE) para que iniciara una investigación sobre la labor de la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal de Juárez.

“Es un secreto a voces que ahí es donde se cometen mayores actos de corrupción, dicho por denuncias anónimas de los mismos empresarios y también porque estos cambios de zonificación no están alineados al Plan de Desarrollo Urbano y sus lineamientos a largo plazo”, acusa la diputada.

Con esta acción, se busca revisar la propuesta de actualización del PDUS para detectar reservas de crecimiento que violen la Ley de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano del Estado, así como evaluar la capacidad hídrica de la Junta Municipal de Agua y Saneamiento para determinar si podrá hacer frente a la demanda generada por la expansión urbana propuesta por el Municipio.

Obtienen casa en medio de la nada y sin servicios

Cobijada por una gran sombrilla para protegerse del sol que se extiende por el desértico escenario, Jaqueline Ramírez, habitante de una vivienda ubicada en la Etapa I del fraccionamiento Portales de San Antonio, uno de los primeros autorizados en la Administración de Cruz Pérez Cuéllar, debe atravesar un extenso lote arenoso para llegar a su casa.

Va acompañada de su madre, quien se apega al cuerpo de su hija para cubrirse de los candentes rayos del sol bajo el precario parasol portátil; muestra signos de cansancio y sed, reflejados en la resequedad de sus labios.

Al cuestionar a Jaqueline sobre cómo es vivir en esa zona tan apartada, ubicada en la intersección de la avenida Del Desierto y la prolongación del bulevar Zaragoza, en el extremo suroriente de la ciudad, toma aire, suspira profundamente y su rostro refleja frustración.

Últimamente, dice, ha tenido problemas con el suministro de agua; en la mañana hay suficiente, pero al mediodía ya no hay suficiente presión para que el agua “suba”.

Incluso, ya planea comprar un bidón e instalarlo en el techo de su vivienda para almacenar el escaso recurso, ya que a partir del mediodía el suministro es solo “un chorrito”.

Así, no pueden ni siquiera realizar las tareas cotidianas o satisfacer necesidades primarias, como saciar su sed.

Durante un recorrido de Norte Digital por el sector, se constató que un número indeterminado de viviendas en Portales de San Antonio ya cuentan con este implemento instalado en los techos.

Jaqueline señala que, además de la falta de agua, el pequeño chorro de líquido que sale no es apto para consumo humano debido a su consistencia "rara" y sabor desagradable, aunque aún así necesitan este suministro.

Otro problema es que, para desplazarse a cualquier otro lugar, debe realizar largas caminatas hasta encontrar algún camión, ya que en su zona el servicio de transporte es inexistente.

Respecto al transporte público, afirma con determinación: “no existe”. Cuando necesita trasladarse, tiene que caminar hasta San Juan, otro fraccionamiento cercano, un recorrido que le toma alrededor de 10 minutos pero que resulta complicado debido a las condiciones extremas que prevalecen en la región, ya sea en temporada de calor o frío.

La vecina menciona que no comprende cómo pueden estar construyendo nuevas viviendas y planeando levantar más, considerando las difíciles condiciones que enfrentan quienes ya residen allí.

“No creo que sea viable, la zona ya está muy saturada, no solo aquí, también están construyendo casas más adelante”, comenta mientras señala hacia el poniente de Portales de San Antonio, específicamente en la calle Monte Toledo.

Otra de las preocupaciones de Jaqueline es la falta de áreas verdes en medio de este entorno desértico, ya que solo cuentan con pequeñas áreas que resultan insuficientes para todos los habitantes de esta unidad habitacional.

Cuando se le preguntó qué exigiría a las autoridades, respondió sin vacilar: “Que construyan más parques, esta zona está muy desértica y olvidada”

Se ponen de acuerdo para evadir la ley: Red de vecinos

Las autoridades municipales, en colaboración con los constructores, están implementando diversas estrategias para construir viviendas y sortear las condiciones establecidas por la ley para hacerlo, según indica Claudia Arreola Pérez, coordinadora de la Red de Vecinos, quien recibe testimonios directos de las personas afectadas.

Arreola señala que, incluso en espacios reducidos como condominios o edificaciones verticales, persiste la necesidad de agua, electricidad y todos los servicios básicos.

“Se vende a la gente la ilusión de una casa nueva, una inversión para la vida, pero a los pocos días se enfrentan con problemas: el agua no llega al segundo piso, no pueden bañarse, los fines de semana el servicio falla, o tienen que ‘pescarla’ entre las 2 y las 5 de la mañana, porque de lo contrario, no hay”, añade.

“Esto es algo en lo que hemos estado insistiendo mucho. Se está utilizando mucho el cambio de uso de suelo y la zonificación en la zona suroriente, incluso antes de la aprobación del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible al 2040. A pesar de esto, ya se están tomando decisiones como si ya estuviera aprobado”, advierte.

Cuando se cuestiona a las autoridades municipales sobre estas irregularidades, la respuesta habitual de los representantes ciudadanos es que “todo está calculado al detalle”, y que tienen los dictámenes pertinentes de la Comisión Federal de Electricidad (CFE) y la Junta Municipal de Agua y Saneamiento (JMAS). Según ellos, si los desarrolladores cuentan con los documentos de suficiencia, no pueden negarles nada.

“Hemos solicitado estos dictámenes a través de solicitudes de transparencia. Todos estos documentos deben anexarse al expediente que se autoriza en el Cabildo. Sin embargo, solo los revisan los funcionarios de Desarrollo Urbano y posiblemente los tres regidores de la Comisión. Es una situación que genera dudas, a pesar de que Desarrollo Urbano emite un dictamen de que los requisitos de la JMAS y la CFE están cubiertos”, explica Arreola.

Afectan la calidad de vida de la gente

La representante ciudadana afirma que, bajo estas condiciones, el impacto en la calidad de vida de los residentes es significativo, generando quejas, como ocurre en la colonia Sor Juana Inés de la Cruz. Ahí, debido a la construcción de maquiladoras detrás de las viviendas, el problema de escasez de agua se ha agravado.

El personal de la JMAS niega estos reclamos, pero la Red de Vecinos monitorea la situación y recopila testimonios diarios que indican que algunos días el servicio no está disponible o se agota desde las 5:00 de la mañana.

Cielo Baca Moreno, otra residente de Portales de San Antonio, menciona que además de los problemas con el agua y la electricidad, también enfrentan la carencia de instituciones educativas en la zona.

La gente tiene dificultades para inscribir a sus hijos y se ven obligados a buscar opciones fuera de la comunidad, lo cual complica su transporte y sus rutinas diarias, especialmente para las madres solteras que deben ajustarse a otros horarios de trabajo. No hay suficientes espacios aquí”

Cielo Baca Moreno

Residente de Portales de San Antonio

Según ella, en la zona solo hay un centro educativo de cada nivel: el Jardín de Niños María del Refugio Hermosillo Ontiveros, la escuela primaria José Rubio Ortega y la secundaria Federal 19, instituciones que resultan insuficientes para satisfacer la demanda actual.

“Ya hay muchas personas viviendo aquí, y seguir construyendo más casas solo hará que sea más difícil encontrar cupo en las escuelas, especialmente para las nuevas generaciones”, advierte.

Agrega que, aunque ya ha pasado por este proceso, para las nuevas parejas que planean mudarse, la situación es mucho más complicada.

Nuevas viviendas generan efecto “bola de nieve”

Al permitir nuevos desarrollos habitacionales en la zona periurbana de Ciudad Juárez, en el oriente del bulevar Independencia y la avenida Manuel Talamás Camandari, la doctora Maycotte Pansza enfatiza que se está reintroduciendo un modelo de desarrollo urbano que había sido previamente cancelado debido a los problemas que generó.

“El tema ahora, y creo que es importante destacarlo, es que al retomar ese modelo estamos enfrentando un problema similar al que ya ocurrió en la primera década de este siglo y que aún no se ha resuelto. Se está intentando replicar precisamente porque bajo ese modelo se privilegiaba más el apoyo al sector privado”, explica.

Actualmente, la ciudad enfrenta una doble problemática, ya que la primera crisis nunca se resolvió debido a la falta de recuperación de viviendas. Aunque el Gobierno Municipal ha firmado un convenio con el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) con el fin de rehabilitar y vender casas, esto no soluciona el problema de las 111 mil 103 viviendas desocupadas en 2010 y las 56 mil 279 identificadas en el Censo 2020 en la misma situación.

“No significa que se hayan recuperado felizmente 56 mil viviendas, sino que muchas de ellas, y muchas más actualmente, han sido invadidas, lo cual representa también un problema muy grave. Retomar este modelo cuando aún no se ha resuelto la gran carga que enfrentamos, parece irracional”, argumenta.

Los hechos respaldan sus afirmaciones, ya que el programa “Aliados por la Vivienda”, suscrito por el Municipio de Juárez con Infonavit y constructores desde octubre de 2021, ha tenido resultados limitados.

Según la dependencia municipal, las tres constructoras participantes en el programa son Sociedad Inmobiliaria Familiar R & L, S.A. de C.V., Sarm Investment Group S. de R. L. de C. V. y Irkon Holdings S.A. de C.V.

Los desarrolladores consultados por Norte Digital informaron que las viviendas se vendieron a precios diversos, todos alrededor de 600 mil pesos.

Van en contra de la política nacional de suelo urbano

La investigadora Elvira Maycotte señala que, si bien existe una necesidad de vivienda, resolverla bajo el mismo esquema pone a la ciudad en riesgo. Advierte que, si la barca se hunde, no solo afectará al suroriente u otras áreas con desarrollos similares que nunca se han consolidado realmente, sino que afectará a toda la ciudad.

El modelo contradice la política nacional de suelo urbano y todos los lineamientos establecidos para fomentar una ciudad compacta, agrega.

Debemos ser conscientes de que el crecimiento expansivo nos afecta a todos. Es un modelo que empezó a destruir la ciudad a partir del año 2000 y la fragmentó, generando exclusión y marginación”

Elvira Maycotte

Investigadora

Estos, agregó Maycotte, son problemas sociales que, aunque se concentren en ciertas áreas a corto plazo, nos terminan afectando a todos y se van acumulando como una bola de nieve.

Natalia Treviño, residente del fraccionamiento Urbivilla del Cedro, percibe la situación descrita por la especialista. En su comunidad, enfrentan numerosos conflictos derivados de las limitaciones en infraestructura y equipamiento urbano.

Para ella, resulta injustificable seguir construyendo más fraccionamientos sin asegurar que exista capacidad suficiente en drenaje, suministro de agua, alumbrado público, parques y áreas deportivas.

“Incluso ahora, a ciertas horas del día, el suministro de agua es insuficiente. Con más fraccionamientos, la situación será aún más complicada”, advierte.

Además de la escasez de servicios, todavía tienen que lidiar con casas abandonadas. Aunque algunas están siendo rehabilitadas, persisten estructuras desocupadas que, desde su punto de vista, deben ocuparse para mitigar estos problemas.

Repite Administración municipal error histórico

El urbanista Gabriel García Moreno coincide en que hay una mala administración del suelo por parte del actual Gobierno municipal, que parece repetir errores a pesar de la experiencia negativa de principios de siglo.

Ciudad Juárez, señala, fue emblemática a nivel nacional en la producción de vivienda de interés social durante los años 2000, siendo la principal productora. Sin embargo, muchas de esas casas quedaron deshabitadas e incluso abandonadas, algunas nunca llegaron a ser habitadas.

No es que las viviendas no fueran necesarias, sino que estaban ubicadas en las afueras de la ciudad, donde la infraestructura y el equipamiento eran escasos”

Gabriel García Moreno

Urbanista

“Vemos ahora también que el costo de la vivienda y los alquileres están muy altos, lo cual se debe en parte a la alta demanda de unidades. Pero las que existen están mal ubicadas, están lejos, lo que se ha construido se ha hecho para algunos sectores económicos y no para otros”, añade.

García Moreno opina que la distribución y el acceso a la vivienda no se han realizado con equidad ni justicia. A pesar de la necesidad de vivienda, la clave está en dónde y cómo se debe construir.

En cuanto a la actual Administración municipal, considera que la Dirección de Desarrollo Urbano confunde crecimiento con desarrollo, términos que no son sinónimos. Ciudad Juárez, subraya, es un claro ejemplo de que estos conceptos nunca han sido equivalentes.

Explica que esta visión también está influenciada por la corriente ideológica en economía. Hace 30 años, la política de vivienda en México cambió hacia un modelo neoliberal donde el Estado se retiró y se asumió que el mercado inmobiliario podría regularse por sí mismo.

“Eso es lo que veo con esta administración actual. La directora de Desarrollo Urbano proviene del sector inmobiliario y carece de formación en áreas como diseño, construcción, arquitectura o urbanismo”, comenta.

Nada más saben vender propiedades: García Moreno

Gabriel García Moreno señala que los funcionarios están centrados en la venta de propiedades, lo cual ha sido su principal ocupación. Según el urbanista, aunque el suelo tiene un valor al cual responden, no hay una visión a mediano ni largo plazo, sino solamente a corto plazo, lo cual resulta anacrónico en cierto sentido.

“Conocemos los efectos de esas decisiones porque ya los hemos visto en los últimos 20 años. Es triste cómo no aprendemos y repetimos los mismos errores”, concluye García Moreno.

A pesar de carecer de una visión académica o técnica de la situación, los habitantes de ese sector de la ciudad coinciden en que enfrentan deficiencias en cuanto a infraestructura y equipamiento urbano, por lo que construir más casas solo empeoraría la situación.

Vamos a estar peor. No entiendo por qué siguen construyendo más casas si hay muchas vacías y sufren vandalismo, además de que a veces no tenemos agua suficiente. ¿Para qué siguen construyendo? ¿Se imaginan cómo vamos a estar?”

María López

Vecina del fraccionamiento Urbivilla del Cedro etapa IV

Ella cuestiona la decisión de permitir más edificaciones porque cree que empeoraría aún más su calidad de vida, especialmente en verano cuando todos encienden sus aparatos de aire acondicionado, a pesar de que algunos no funcionan bien debido a las interrupciones en el suministro eléctrico.

En su hogar, explica, no pueden encender dos aparatos eléctricos al mismo tiempo, solo el aire acondicionado o un calentador muy básico. Para ilustrar la situación, muestra la caja donde está el cableado que alimenta toda la cuadra, el cual está “todo chamuscado”, un problema que reportó a la Comisión Federal de Electricidad (CFE) hace siete años cuando se mudó, pero aún no ha recibido respuesta.

“Los cables están completamente quemados, es peligroso. La calidad de vida aquí disminuiría muchísimo. ¡Ay! Solo de pensar en más fraccionamientos me asusta. Creo que nos han olvidado, deberían venir a ver cómo pueden ayudarnos. Bueno, si quieren pueden ayudarnos, lo importante es que vengan”, exclama.