Déficit de suelo urbanizado, gran reto para las casas Sheinbaum

Con reservas de suelo carentes de equipamiento urbano e infraestructura, Ciudad Juárez tendrá que solventar ese déficit para “aterrizar” el Programa Nacional Vivienda para el Bienestar (PNVB) anunciado por la presidenta de México, Claudia Sheinbaum Pardo, a través del cual construirá un millón de hogares, de los que 35 mil se levantarán en esta frontera.

En la opinión de especialistas en temas de urbanismo que hablaron con Norte Digital, la disposición de terrenos con servicios públicos y otros satisfactores urbanos es el reto a enfrentar para la materialización aquí de la política de vivienda del nuevo Gobierno Federal, ya que actualmente la ciudad no cuenta con superficie suficiente y equipada para edificar casas de interés social.

Pero, además, existen otros componentes de los que todavía se desconoce la forma en cómo se manejarán, tales como la administración de multifamiliares, si es que se opta por esa opción, o el cobro de las rentas con opción a compra que contempla el plan.

Consideraron importante que el Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda de los Trabajadores (Infonavit) no solo construya y otorgue los créditos, sino que vigile que se cumplan con el equipamiento e infraestructura para que los espacios que adquieran las personas satisfagan sus necesidades.

Aunque los expertos indicaron que el PNVB es positivo, ya que podría dotar de lugares para vivir a personas y familias que ahora no cuentan con este satisfactor, consideran que se deberá superar el déficit de suelo urbanizado, ya que la mayoría de las áreas que ahora son propiedad de los tres niveles de Gobierno, no cuentan con esa característica.

El informe indica que en la entidad hay 420 mil 864 viviendas en condición de rezago, de las que 127 mil 814 se ubican en el municipio de Juárez, donde 14 mil 522 presentan precariedad de espacios y en 2 mil 379 se utilizaron materiales deteriorados en sus componentes.

Esa cantidad representa el 28.4 por ciento de las 449 mil 452 de las casas establecidas en la ciudad, que tiene una población total de 1 millón 512 mil 450, rubros que contabilizó el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi) durante el Censo de Población y Vivienda 2020.

Las cifras oficiales indican que las viviendas fronterizas en condición de rezago simbolizan prácticamente la tercera parte de las existentes en este territorio.

A consecuencia de esta circunstancia, en esta frontera se requiere de intervención para mejoramiento en 123 mil 022 de las casas a raíz que tienen techos de material de desecho, lámina de cartón, metálica, de asbesto o madera.

Mientras, en otras 6 mil 495 es necesaria la sustitución de las estructuras porque las paredes están hechas con material de desecho o láminas de cartón; además, 7 mil 225 demandan ampliación o reemplazo porque tienen 2.5 ocupantes por cuarto (hacinamiento) o no cuentan con excusado, se explica en el reporte.

En el suroriente y norponiente hay espacio, pero sin equipamiento

Sheinbaum Pardo informó que la búsqueda de los terrenos para construir las viviendas se concentrará en la reserva territorial del propio Gobierno Federal y los Gobiernos estatales, pero también vislumbró la posibilidad de comprarlos a particulares.

En el Municipio de Juárez, en el Plan de Desarrollo Urbano Sostenible (PDUS) –que fue actualizado este año–, se señalan reservas territoriales tanto en el suroriente como en el norponiente.

En la actualización se incorporó en su totalidad la superficie del Plan Parcial Independencia XXI a la zona urbana y dejó de formar parte de las reservas por el crecimiento generado para el uso industrial, que busca ubicaciones estratégicas para aumentar la competitividad.

Así mismo, la Reserva de El Barreal-Oriente-San Isidro se integró en su totalidad y no solo de manera parcial a la zona urbana.

Se pretende atender las necesidades generadas por el incremento demográfico, los municipios con altos índices de inseguridad y los que tengan necesidades de vivienda por los proyectos prioritarios y los beneficiarios serán, principalmente, mujeres jefas de familia, población indígena y adultos mayores.

También se generará un programa de renta para jóvenes entre 18 y 30 años con 100 mil casas de unidades habitacionales con todos los servicios básicos, cercanas a centros educativos y zonas industriales.

El arrendamiento será por hasta cinco años con posibilidad de una extensión por dos años más y su costo no rebasará el 30 por ciento del ingreso mensual de los beneficiarios.

Las construcciones deberán ajustarse a los siete conceptos de vivienda adecuada de la Organización de las Naciones Unidas (ONU), como no instalarse en deslizamientos de laderas, pendientes pronunciadas, cercanas a ríos o zonas inundables ni fallas geológicas.

Deben contar con agua potable, drenaje y energía eléctrica; estar cerca de equipamientos y actividades económicas, incluyendo educación, salud, cultura, deporte, recreación y otras; colindantes a vialidades primarias y secundarias; contar con áreas verdes, espacios abiertos y recreativos; finalmente, deben concordar con las características familiares, culturales y contexto en el que se desenvuelve la población.

El costo de las casas del PBVB irá de 700 mil pesos hasta un millón 200 mil pesos y se estima que tendrán una superficie mínima construida de 60 metros cuadrados.

Dónde construir 35 mil viviendas nuevas

Para urbanistas juarenses, el PNVB representa una oportunidad para replantear la forma de construir vivienda en esta frontera, claro, en el suelo que tenga las características apropiadas.

“Creo que no tendrían que ser todas en un solo lugar, a lo mejor valdría la pena dispersarlas, hacer conjuntos más pequeños… hay una narrativa acerca de que la densidad es altura y que, si hacemos edificios de 10, 20, 30 pisos, estamos densificando, y no necesariamente”, expuso Gabriel García Moreno, urbanista y profesor de Arquitectura y Planeación.

Por ejemplo, dijo, la Unidad Habitacional Infonavit Frontera es una zona con densidad mayor a comparación de otras cercanas y es vivienda unifamiliar, donde las unidades son más pequeñas y generaron una gran polémica porque no tenían patio; lo que se hizo ahí fue, en vez de construir un edificio alto, lo hicieron de forma horizontal.

Añadió que sí hay espacio para unas 35 mil viviendas dentro de la ciudad, pero en pequeños espacios que pudieran aprovecharse y trabajar con edificaciones de máximo tres o cuatro niveles.

En cuanto a las reservas territoriales del Gobierno Federal, indicó que cuenta con los terrenos del exhipódromo, mientras que la tierra del estado está por el rumbo de Riberas del Bravo, una zona que todavía está rezagada.

“Ese es el riesgo, ese es el peligro, las nueve etapas de ese fraccionamiento se construyeron en una reserva del estado, pero fuera de la ciudad… la letra chiquita es importante, yo creo que más bien tendrían que conseguirse reservas de suelo”, expuso.

El Municipio, por otro lado, sí debe de tener reservas, pero muy atomizadas. Cuando un desarrollador construye vivienda, lo que son parques y el resto de equipamiento se donan a la autoridad local para que pueda construir escuelas, estaciones de Policía o de bomberos.

Comentó que algunas administraciones públicas han vendido ese suelo a particulares, pero debería conservarse para ese equipamiento. “El Gobierno Municipal sí tiene, pero está muy disperso y ya tiene un uso de suelo asignado, ya tiene un fin que es importante para el desarrollo de la comunidad que no se debe de tocar. Hasta donde tengo entendido, no tiene reservas de suelo, tendrían que adquirirlas”, advirtió.

Explorar otras formas de construcción

Ante estas circunstancias, el urbanista consideró que es importante que se exploren otras maneras de construir vivienda y ciudad, porque parte de la problemática que se generará va a estar en los detalles.

Reflexionó que hay algo que se reconoce desde hace 12 años, cuando entró a la presidencia de México Enrique Peña Nieto se instauró el Programa Nacional de Vivienda, que ya reconocía que la manera en que se habían estado diseñando los programas y la manera en que se estaba abordando el tema de la vivienda ya era un tanto obsoleto.

Tradicionalmente, explicó, se trataba de vivienda en propiedad y para una familia nuclear, pero la composición de los hogares ha cambiado en los últimos 25 o 30 años, entonces se empezaron a explorar otras posibilidades, incluso Infonavit empezó a ampliar un poco la cartera de créditos y ya no era solamente para adquisición de vivienda nueva, sino también para vivienda usada, ampliación y mejoras.

“Lo que proponen ahora yo creo que tendría que ver con las ubicaciones, que es lo que mencionan un poquito en lo que se ha anunciado del programa, mencionaban también desde hace 12 años, cuando se establecieron los polígonos de contención; o sea, tiene que ser vivienda cerca de equipamiento barreal y distrital para que puedan existir condiciones de vida”, declaró.

Le pareció interesante también que se está proponiendo explorar diferentes esquemas de la adquisición y de la propiedad, aunque el problema va a estar en los detalles.

Cómo encontrar suelo, ese es el tema: Urbanista

Elvira Maycotte Pansza, investigadora universitaria con un doctorado en Arquitectura y Ciudad, sostuvo que el tema importante para el PNVB es cómo se va a obtener suelo para construir las casas, porque el Gobierno Federal dice que se establecerá comunicación con los Gobiernos estatales y municipales para ver dónde se tienen predios que puedan ser desarrollados.

En realidad, mencionó, en las ciudades ya no hay suelo libre, tendrían que hacerse procesos difíciles en cuanto a utilizar terreno ya urbanizado, pero que esté en condiciones de refundarse o de utilizarse.

Imponer este orden implica cuestiones legales, porque no hay que dejar de lado que el Gobierno municipal, por ejemplo, sí tiene predios, pero están destinados al equipamiento y son las donaciones que han recibido o que son de su propiedad cuando se levanta algún desarrollo habitacional, pero son precisamente para infraestructura.

El hecho de que se utilice para vivienda traería un déficit de mayor necesidad de equipamiento.

“Cuando yo en algún momento hablo de que se tienen esos terrenos municipales y que luego se venden, porque el Gobierno municipal tiene la facultad de venderlos, lo único que está haciendo es negar que para el futuro exista algún equipamiento o alguna infraestructura”, explicó.

La especialista añadió que suena un poco difícil el hecho de que se administre el suelo; Infonavit, antes de 1972, sí tenía bolsas de suelo en las ciudades, pero actualmente no.

“El suelo es un tema importante, hablan de que van a hacer esos desarrollos habitacionales en lugares que ya tengan equipamiento y que tengan infraestructura, se me figura que es como en el centro de la ciudad, pero, ¿cómo se va a recuperar ese suelo?”, cuestionó.

En esa zona, continuó, existen problemáticas como propiedades intestadas, por lo que habrá que resolver ese tema, que es particularmente difícil.

El Gobierno del Estado tiene reservas al suroriente y ya se ha hablado de que van a trabajar en conjunto para este programa, así que pudieran establecer algún tipo de convenio, pero de todas formas estaría en el suroriente; en el norponiente también hay y son adecuadas, siempre y cuando se cuide que tengan todos los implementos de infraestructura y de equipamiento.

“Ojalá y que junto con el programa de vivienda se generaran también esas condiciones de que hubiera todos los elementos necesarios para que se consolidara la zona”, expresó.

Expresó su deseo porque Infonavit administre bien ese fondo de los trabajadores para que no vuelva a ser un problema la cartera vencida, como lo es ahora, cuando se puede decir que es reflejo de una mala administración de los recursos de las personas y no debería ser así.

Ese capital, si no se utiliza para vivienda, deber ser usado para el retiro, hablar de que hay cartera vencida, de que hay recursos que no han sido bien administrados, quiere decir que ha sido un sistema fallido este tema de la vivienda y cómo se ha hecho, especificó.

El Estado puso a disposición sus reservas

Oscar Ibáñez Hernández, exrepresentante del Gobierno del Estado en Ciudad Juárez, declaró que esa instancia está coordinándose con el Infonavit, dependencia con la que ya se tienen acuerdos y convenios poniendo a su disposición las reservas estatales, pero el proceso tiene que darse de acuerdo a lo que establece el Plan de Desarrollo.

Dijo que los terrenos que se tienen están en áreas de reserva, así que se requiere que se actúe de acuerdo al plan y en coordinación que permita abrir nuevas zonas habitacionales.

“El Gobierno del Estado puede definitivamente poner a disposición eso, pero el mecanismo que está planteando el Infonavit en realidad es como tradicionalmente lo hace, busca que ahora incluso los propietarios pudieran adquirir terrenos, tienen otras modalidades”, mencionó.

Otra opción, agregó, es que las mismas constructoras ofrezcan sus reservas para poder entrar a los créditos de Infonavit, entonces depende de las reglas que vaya a poner el instituto para determinar cómo se va concretando la reserva porque, aunque algunas zonas están disponibles para vivienda, otras no están listas para este rubro.

Consideró que sí es viable construir 35 mil casas, sobre todo porque lo que más se requiere aquí es vivienda popular, que es lo que cerró la anterior administración porque quitaron los subsidios y no podían participar por los costos y la falta de reserva, así que prácticamente no había créditos para habitación económica, solo para residencial. La urbanización de predios donde pudieran edificarse las casas del PNVB estará en función de reglas que plantee el Infonavit y entonces ya se establecerán los convenios para ver cómo se pueden desarrollar, estableció el funcionario.

En la actividad legislativa estatal también está presente el tema de la vivienda, luego que Rosana Díaz Reyes, diputada local por Morena, presentó el pasado 15 de octubre una iniciativa para adicionar un párrafo al Artículo 4 de la Constitución Política del Estado de Chihuahua, con el objetivo de fortalecer el derecho humano de acceso a la vivienda y al arrendamiento público.

Argumentó que, de acuerdo a cifras del Inegi, el 31 por ciento de viviendas en Ciudad Juárez enfrenta un alto rezago habitacional, que el 44 por ciento de las casas no son propias, que el 20 por ciento son arrendadas y el 12.7 por ciento son prestadas, mientras que datos de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda indican que hay un rezago de un 50 por ciento en casas de interés social.

“El poder ejercer el derecho a la casa, a la vivienda es por consecuencia esencial para el ejercicio de otros derechos fundamentales como la salud, la educación, la participación en la vida comunitaria y el garantizarlo contribuye efectivamente a la estabilidad social y económica al fomentar el acceso a una casa adecuada y sostenible”, declaró a Norte Digital.

En el ámbito de los derechos humanos, dijo, la casa nunca se considera de forma aislada, sino que está conectada a una red de derechos y aspectos que influyen en su pleno disfrute, como poder elegir dónde o con quién vivir, a la libre circulación y movilidad.

Por eso, avaló el PNVB ante el rezago en que están 8.9 millones de viviendas del país en aspectos como materiales, espacios y abandono.

“Además, (habrá) un programa de vivienda popular donde las personas que no tienen seguridad social puedan rentar un inmueble y, después de un tiempo, puedan adquirir la propiedad. También se va a emprender un programa de escrituración para las y los beneficiarios”, indicó.

Añadió que, aunque aún se desconoce la ubicación que tendrán las construcciones, estas deben tener accesos a servicios de salud, centros educativos, de cultura y de comercio, así como servicios públicos básicos para el bienestar de las familias que las habiten.

Sobre la viabilidad del programa para Ciudad Juárez, la legisladora consideró que existen las condiciones para llevarlo a cabo y el Infonavit ya está en busca de tierras dónde edificarlo.

Renta con opción a compra, ¿quién fungirá como arrendador?

El PNVB, si bien representa beneficios para quienes no tienen una vivienda segura, ya sea propia o en renta, también contempla aristas que deberán ser previstas para que no se transformen en un problema de difícil resolución.

Hay varias cuestiones por analizar, indicó la doctora Maycotte Pansza; por ejemplo, en el programa de renta con opción a compra después de 10 años, si la persona o familia tiene cuatro años arrendando un departamento, puede ocurrir que crezca la familia y la vivienda que empezó a pagar ya le quedó chica y necesite otra más grande.

De entrada, las reglas establecen que quienes renten con opción a compra deben estar ocupando el mismo departamento por 10 años.

“Creo que se deben afinar detalles porque las personas se pueden mover de un lugar de la ciudad a otro por cuestiones de trabajo o a lo mejor ya quieren otro departamento más grande… en las leyes secundarias se van a tener que mencionar todas estas cuestiones”, sugirió.

Dijo que no podría establecer que la propuesta sea mala, pero todavía se trata de un plan que ni siquiera llega a programa porque simplemente se dan a conocer todos los elementos que se tienen que considerar de una forma muy vaga.

Realmente, comentó, sí hay un sector de la población que agradecería la opción para rentar y después comprar, es una de las alternativas que más analizan los profesionales que estudian el tema de la vivienda, pero se trata de una circunstancia con dificultades.

La especialista cuestionó cómo van a hacer las autoridades para distribuir las viviendas entre personas que tienen diferente nivel socioeconómico, si pondrán a quienes ganan menos en un edificio, mientras que quienes tienen salarios más altos en otro, así que deberán dilucidar cómo lo van a manejar porque de alguna manera va a ser discriminatorio.

Incluso el 30 por ciento del ingreso de las personas, cifra que se contempla como máximo para el cobro del arrendamiento, es diferente en cada caso y son detalles que se van a tener que cuidar ya que sí tienen consecuencias.

Para la legisladora Díaz Reyes, el programa de renta será importante para las personas sin facilidad para obtener algún préstamo y comprar casa, sobre todo en algunos grupos etarios.

“Esa es la problemática a la que se están enfrentando las parejas jóvenes, que no tienen acceso ni a obtener un crédito bancario, ni a obtener un crédito Infonavit… y las rentas son muy caras”, argumentó.

Ahora no es fácil adquirir una vivienda, pero con el programa de la presidenta Sheinbaum Pardo va a ser fácil porque van a rentar una con un cobro más barato de lo que se paga en la actualidad.

Se trata de un proyecto que va a construir casas de Gobierno, va a abaratar los costos y las personas van a tener más accesibilidad para rentar y después comprar, asentó.

El urbanista García Moreno declaró que desconoce si el PNVB resolverá la actual problemática de la vivienda en esta frontera, pero sucede que hay más demanda que oferta, entonces lo que se presume es que, al aumentar la oferta, esa demanda pudiera comenzar a aliviarse; aunque no va a ser de manera inmediata, aumentar el inventario de vivienda va a ser importante.

Advirtió que, sin embargo, no se trata solo de aumentar el inventario de vivienda, sino de que esté bien ubicado.

“Creo que sí es importante tener una mayor diversidad de esquemas para adquirir vivienda, ya sea como compra o como renta, pero también nuestra cultura de renta no es tan desarrollada ni está normado tampoco”, dijo.

Hay países en los que un porcentaje mayor de población renta en lugar de ser dueño de la vivienda, pero ahí existen instrumentos para protegerla y que las fluctuaciones que se dan no la afecte, pero aquí no existen.

Todos estos pequeños vértices que no se han explorado y que es importante reconocerlos y comenzar a trabajarlos, advirtió.

Atenderá un mercado desatendido, pero no hay suelo desarrollado: IP

Sergio Rafael Ibarra Molina, presidente de la Cámara Nacional de Desarrolladores de Vivienda (Canadevi), consideró que el plan de la presidenta Sheinbaum Pardo podrá ser exitoso, pero solo si toda la sociedad participa cubriendo lo que le toca, pero enfrenta el problema de la carencia de suelo.

“Mi opinión es que no deja de ser un programa bueno. Agresivo, sí, no fácil porque un millón de viviendas es un reto complicado y sí se necesita tener la colaboración de todas las autoridades en la medida de lo posible”, expuso.

Pero, entre más se vean inmiscuidos todos los niveles de Gobierno, va a ser más fácil alcanzar un buen resultado; independientemente de que vaya a ser a través de una constructora del Infonavit, para la gestoría, la venta, la comercialización y la colocación se va a necesitar de todos.

La idea es buena porque atiende a un mercado desatendido de interés social bajo y que, en el caso particular de Juárez, tiene una demanda grande que no tiene oferta porque no se cuenta ni la infraestructura ni los terrenos que se requieren.

“Sí se llega a materializar como se ha estado diciendo el tema de los subsidios, creo que va a ayudar poquito a que se coloquen bien. Definitivamente, Juárez ha sido una plaza donde nuevamente por excelencia se ha colocado vivienda de interés social y ahorita desafortunadamente está semiparalizado este mercado”, comentó.

Acerca de la viabilidad del programa en esta frontera, Ibarra Molina señaló que sí es viable, pero se requiere trabajar en cuestiones extraordinarias y se tendrán que hacer cosas diferentes, pero el suelo es quizá el tema más complicado.

Se necesita que haya disposición de tierra e infraestructura para lograrlo, porque demanda sí hay y con estas iniciativas del Gobierno, probablemente, si se suman todos, puede ser viable.

El líder de los desarrolladores consideró que, por la naturaleza del programa, lo más posible es que se haga en el suroriente, pero debe levantarse donde se encuentre la oportunidad.

La acción impactará a toda la ciudad de forma positiva, incluso el nearshoring necesita ese tipo de infraestructura, la comunidad por sí sola la requiere, aunque existen problemas de infraestructura urbana, este plan tiene que llegar con las gestiones adecuadas y con los permisos, ya que la vivienda genera ciudad con todo lo que conlleva, señaló.

Sin embargo, el principal problema es la tierra, la disponibilidad de reserva: “ese es el tema, teniendo suelo creo que será más fácil, definitivamente”.

Un conflicto por resolver

Marisela Sáenz Aguirre, presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), expuso que el PNVB tiene la finalidad de que la gente que menos tiene, pueda tener una vivienda digna, pero hay conflictos que resolver.

“En la ciudad, la falta de tierra es una de las cosas que podemos tener en contra, pero sí es un proyecto muy ambicioso que vendría a beneficiar mucho a nuestra ciudad por la necesidad de vivienda económica que hay”, opinó.

El actual mercado de vivienda en Juárez no tendrá afectaciones, porque ahora se tiene un alza en la venta del nivel medio y residencial, así que la necesidad que hay de casas económicas viene a suplirse con este programa.

“Creo que nos ayuda a nosotros como asociación y como inmobiliarios a tener más cercanía con el derechohabiente, con la ciudadanía, para poderles brindar una vivienda digna por medio del instituto, por medio de créditos federales que son Fovissste, por cualquier tipo de créditos”, dijo.

En este momento el rango de precios de la vivienda media va de 2 a 5 millones de pesos, mientras que la económica nueva está en 850 mil pesos, pero hay muchos créditos sin utilizar por gente que gana menos de 11 mil pesos al mes y no puede adquirir una construcción que cueste más de 800 mil pesos.

El déficit que se enfrenta aquí, explicó, es para personas que tienen créditos desde 300 mil pesos a 700 mil pesos, pero para ellos no hay casas y es lo que se tiene que cubrir y es lo que este programa vendrá a fortalecer.

Con relación a la existencia de suelo para construir las casas del PNVB, Sáenz Aguirre consideró que sí existe, pero hay que trabajarlo.

“Hay que desarrollar suroriente, en el norte no hay mucho terreno, pero al lado del suroriente sí tenemos para desarrollar”, expuso.