Cede Gobierno a presión de desarrolladores, les allana el camino

La misma autoridad que debería de encausar el ordenamiento territorial en Juárez, les allana el camino a los desarrolladores de vivienda y naves industriales para que sean estos grupos de poder quienes definan el crecimiento de la ciudad, aunque no se garanticen criterios de sustentabilidad frente al rezago en infraestructura y equipamientos.

En un caso emblemático de los cambios gestionados por los desarrolladores, precisamente para atender las necesidades del mercado fijadas por la tendencia del nearshoring (una relocalización de las cadenas globales de valor) se revocó en diciembre de 2022 el Polígono de Actuación Talamás (PA), un instrumento de planeación municipal que en 2019 puso candados a la construcción de vivienda nueva en la Zona Periurbana Sur Oriente.

Pese a que su elaboración implicó un amplio proceso de diagnósticos y de estudios que duró dos años por parte del Instituto Municipal de Investigación y Planeación (IMIP) y de la Dirección de General de Desarrollo Urbano del Gobierno Municipal, el dictamen se subió a la sesión de Cabildo del 14 de diciembre como “de urgente resolución”. Su eliminación se aprobó por unanimidad y sin escuchar ninguna otra voz.

El PA tenía el objetivo de “controlar el desarrollo de conjuntos habitacionales y evitar la dispersión, con un enfoque donde se busque garantizar el derecho a la ciudad a los residentes del sector, mediante el acceso a equipamiento, así como una cobertura de transporte público y demás servicios urbanos”.

El candado por el que fueron los desarrolladores establecía la prohibición expresa de la construcción de vivienda fuera del Polígono de Actuación “hasta en tanto se cuente con los estudios respectivos que sustenten su viabilidad, garantizando que no generarán dispersión y déficit en infraestructura y servicios”. El Polígono estaba delimitado por el bulevar Independencia en su lado poniente, la prolongación de bulevar Zaragoza al norte, el Fundadores al oriente y la vialidad Solís Barraza al sur.

El instrumento exigía, previo a desarrollar fraccionamientos en el interior del Polígono, contar con opiniones o factibilidades, tanto de la Secretaría de Educación y Deporte de Gobierno del Estado, como de la Dirección de Transporte, respecto a la viabilidad de dotar a los futuros residentes de espacios educativos y cobertura del servicio.

El alcalde Cruz Pérez Cuéllar (Morena) argumentó a favor de la revocación, al ponderar la alta demanda de vivienda de interés social por parte de los trabajadores de la industria manufacturera de exportación que ya residen en el suroriente y cotizan en el Infonavit, pero no tienen casa propia.

“Ahorita no se puede porque no hay vivienda, entonces, ¿para qué poner más requisitos?”, cuestionó el presidente en la sesión.

Ese día informó que, en el polígono de mil 766 hectáreas, el suelo que se supone se destinaría al uso residencial ya estaba ocupado por industria. En la misma sesión, la regidora Amparo Beltrán Ceballos (PAN) propuso que la exigencia de las factibilidades de cobertura en transporte y educación se mantuviera para toda la Zona Periurbana a donde llegarán los nuevos desarrollos “que no van a ser pocos”. La propuesta no se aprobó, pero hubo acuerdo de discutirse en comisiones para una posible actualización futura del reglamento.

“Creo que, si ya damos pasos concretos y abrimos un poco más la zona, nos quitamos las presiones de algunos desarrolladores y damos también una solución para la creación de vivienda accesible a la ciudadanía, de una manera responsable”, expresó la edil que coordina la Comisión de Juventud.

Canadevi gestionó eliminación de candado

Entrevistada para este reportaje, la regidora no quiso nombrar a los desarrolladores que ejercieron esa presión. Norte Digital confirmó, tanto con la coordinadora de la Comisión de Desarrollo Urbano, Tania Maldonado Garduño (Movimiento Ciudadano), como con el coordinador de la Comisión Revisora de Fraccionamientos, Antonio Domínguez Alderete (Morena), que el proyecto se impulsó desde ese sector que se agrupa en la delegación local de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de Vivienda (Canadevi), integrada por 17 firmas.

Beltrán señala que también los representantes de la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) se sumaron a las gestiones por la aprobación del cambio, naturalmente interesados en facilitar el boom constructor que hoy vive la ciudad.

“Son gremios y tienen a sus voceros naturales y ellos son los que se han acercado. Pero cuando hablo de presiones, lo hago señalando a mis propios compañeros de la Comisión de Fraccionamientos, porque a veces veo mucha prisa en aprobar las cosas. Y en el caso también del Polígono Talamás, no se vio en la sesión previa y se enlistó en el orden del día”, detalla.

En la sesión ordinaria de diciembre, Beltrán les advirtió a sus compañeros integrantes del Ayuntamiento y al alcalde Pérez Cuéllar: “Sí podemos abrir la puerta, podemos abrir la llave, pero tenemos que hacerlo con precaución y confiando que la Junta de Aguas, Parques y Jardines, pues estarán emitiendo dictámenes muy razonables, con toda la precaución, sabiendo toda la inversión y la infraestructura que necesitará un dictamen positivo para los nuevos desarrollos que se den en la zona”.

Viene la abundancia, dice regidor morenista

El regidor Antonio Domínguez está convencido de que de la mano de los nuevos desarrollos industriales y de vivienda “viene la abundancia” para la ciudad. Lo único que hay que cuidar, dice, es que el crecimiento se haga de manera ordenada y cumpliendo la ley.

“Eso sí, vamos a estar vigilando que se haga de manera ordenada, pero no nos podemos cerrar ni nos podemos limitar, a que viene la abundancia y viene el crecimiento para nuestra ciudad”, asegura el coordinador de la Comisión Revisora de Fraccionamientos cuando es entrevistado en su oficina del tercer piso de la Unidad Administrativa Municipal.

Domínguez considera que el hecho de que se haya eliminado el Polígono de Actuación Talamás tiene que ver precisamente con la nueva dinámica de inversión económica que vive la ciudad, a la cual, asegura, se suman impactos positivos de políticas federales como el incremento al salario mínimo, la reducción al cobro del IVA en la frontera y la homologación del costo de la gasolina con El Paso, Texas.

“Se están construyendo nuevas plantas maquiladoras. No tengo el número de cuántas plantas de manufactura vienen para Juárez, pero vienen bastantes a Ciudad Juárez y eso tiene que ver con que se vaya desarrollando más vivienda, vivienda más cercana a estas maquilas que se van a estar construyendo en Juárez”, afirma.

El regidor asegura que el Polígono de Actuación dejó a los desarrolladores imposibilitados para construir vivienda económica porque generó un encarecimiento del suelo disponible en la zona.

“Creo que en la dinámica de Juárez era importante eliminar ese instrumento que ya no funcionaba, no sé si en su momento funcionó, pero en este momento ya no funcionaba. Se está desarrollando mucha vivienda, ahora hay un proyecto grande de vivienda que se acaba de iniciar en la Talamás Camandari, de alrededor de 300 casas de interés social”, agrega.

Cuando se le cuestiona cómo se atenderá el incremento del déficit que hoy es evidente en la zona más alejada del suroriente, donde faltan escuelas, no hay suficiente cobertura de transporte, hay fraccionamientos sin suministro de agua y la recolección de basura es deficiente, responde que “esos son los retos que nosotros tenemos que enfrentar, como Gobierno Municipal y el Gobierno del Estado, también”.

TODOS LOS DESARROLLADORES TIENEN CABIDA

La regidora Tania Maldonado Garduño, quien leyó en la sesión de Cabildo el dictamen para revocar el PA porque “dicho instrumento cuenta con lagunas técnicas que dificultan su aplicación”, afirma que la revisión técnica la hicieron las mismas instancias que lo justificaron cuatro años atrás, la Dirección General de Desarrollo Urbano y el IMIP.

“Dentro del análisis de la propuesta, se concluye que el instrumento presenta ambigüedad entre la conceptualización de las acciones urbanas de acuerdo a la normatividad aplicable y la establecida en el documento del Polígono de Actuación Talamás”, se detalló en otro de los “resultandos” para el punto de acuerdo.

La coordinadora de la Comisión de Desarrollo Urbano también justifica los ajustes a los instrumentos de planeación frente al boom industrial y dice estar a favor de “jalar” a Juárez las inversiones que antes de la pandemia y bajo “otra administración” se iban hacia otros estados del país.

“Son muchos predios industriales que se van a desarrollar y que ya se están desarrollando, es por eso que vieron en ese punto específicamente que se tenía que desarrollar vivienda para toda la gente que se le va a dar trabajo en aquel sector. Se está construyendo una planta industrial muy grande que va a dar trabajo a siete mil personas, más otras plantas que se van a construir en un futuro y por eso necesitamos nosotros darle vivienda a toda esa gente, para pueda estar cerca de su trabajo”, explica la regidora.

Maldonado únicamente recuerda el nombre de la constructora Ruba, entre siete firmas que se acercaron a pedir la revocación del PA para poder abrir la construcción de vivienda de interés social. Además de Ruba, en la Canadevi están registradas otras empresas como Yvasa, Enalte, Brasa, Aryve, Altta, Anglo y Geyser, CTU Residencial y Altozano, aunque no todas realizan desarrollos de interés social en el suroriente.

“No tengo la lista, creo que son siete los que se favorecen dentro de ese sector, que son dueños de ese predio, que en su momento estaban limitados a hacer cualquier tipo de desarrollo y ahora ya es lo que se va a construir, vivienda”, señala la coordinadora.

Maldonado considera que fue un error limitar con el PA la construcción de vivienda, permitiendo a unas empresas desarrollar y a otras dejándolas al margen. “Lo que hemos visto es que ahora se está dando la oportunidad, parejo a todos los desarrolladores, tanto industriales como habitacionales. Tanto lo que hemos visto nosotros como Comisión de Desarrollo Urbano, como en esta administración, es que sí se ha hecho la apertura no específicamente a unos y a otros”, detalla.

“A lo mejor –agrega– era para beneficiar a unos y a otros pues no sé por qué no se les permitió. No sé si no tenían algún compromiso dentro del Municipio o algo así, no sé, la verdad”.

Por lo pronto ella dice estar convencida de que “tiene que haber apertura para todos, que se les permita desarrollar a todos”.

Polígono fue contraproducente: Arce

De acuerdo con el presidente de la Canadevi, Alfredo Arce, se ha mantenido una comunicación constante con el Gobierno Municipal precisamente para hacerle ver la “necesidad que se tiene y que se viene en la parte de la demanda”, derivada del nuevo boom de la industria maquiladora.

“Principalmente lo que se requiere en este momento es la vivienda social, que es la vivienda para los niveles de bajos de ingreso, de trabajadores que principalmente están en la industria maquiladora y que van a requerir muchos una primera casa, otros una segunda casa y tenemos que presentar nosotros oferta y tipos de vivienda en precio y tamaño acorde a los distintos niveles de salario que hay en la industria en la ciudad”, señala el promotor que durante años trabajó para Ruba y hoy tiene su propia firma.

De ahí vino la revocación del Polígono de Actuación, instrumento que según Arce resultó contraproducente porque impidió la consolidación con todos los servicios e infraestructura y encareció el costo del suelo para vivienda.

“Se encareció el suelo. Eso fue lo que sucedió, la poca tierra que se podía conseguir en ese polígono de actuación, pues se fue al doble, porque las otras zonas que no estaban dentro del polígono, no se podían comprar o no se podían vender, porque pues no se podían desarrollar. Entonces, depende del ángulo con que lo veas, pero repito, nadie tenemos toda la verdad o toda la razón”, señala el empresario.

Considera que si en la Zona Periurbana (de 9 mil 840 hectáreas, incluyendo las mil 766 del PA) sigue habiendo mucha tierra disponible, no tiene sentido ponerle candados que luego generan lo que ya ocurrió, que se presente una demanda no atendida de vivienda.

“Nosotros estamos de acuerdo en la no dispersión, estamos totalmente de acuerdo que no debe de haber una dispersión, pero dentro de esas zonas y de esas manchas sigue habiendo mucha tierra disponible. Entonces, ¿para qué la bloqueas?”, cuestiona el desarrollador.

Así que la Canadevi va por al menos 4 mil 500 o 5 mil viviendas de interés social al año, la mayoría en esa zona, aunque la meta general es de entre 9 mil y 10 mil acciones en los tipos de vivienda, incluyendo el nivel medio y el residencial, que se proyectan en las zonas ya consolidadas y de mayor plusvalía de la ciudad.

“Entonces sí tenemos un reto importante para poder nosotros ir más rápido. Poder generar las condiciones de todo lo que nosotros requerimos de insumo, llámese suelo, urbanización e infraestructura de servicios, además de la construcción”, considera el representante de los desarrolladores.

Hay mucha especulación con la tierra

Arce dice que trabajan en conjunto con la Dirección de Desarrollo Urbano y el IMIP para que desde la normatividad y los planes de desarrollo se le quiten restricciones a la tierra disponible y haya mayor oferta, además de que se combata la especulación que es otra variable que incide en su encarecimiento.

“Hay quien está especulando con esa tierra y no la suelta, no la quiere vender. También buscamos que haya un esquema donde al dueño de la tierra se le pongan algunos incentivos para que la venda y que se pueda ir saturando lo que hay de disponibilidad dentro de la mancha urbana”, añade.

Cuando al presidente de Canadevi se le plantea la problemática por falta de infraestructura y provisión de servicios que se vive hoy en la zona del perímetro del suroriente, que recibirá los nuevos proyectos de vivienda de interés social, precisamente porque nada más allá se puede adquirir tierra barata, responde que “hay que buscar el cómo sí funcione, el cómo sí haya una atención y una solución a esas necesidades”. Incluso reconoce que el problema de suministro de agua no es solamente de esa zona.

“El tema del agua ahora sí que lo tenemos que ir resolviendo en toda la ciudad”, advierte, “y bueno, pues hay muchas zonas donde el tema del agua ya es un problema”.

Para el representante de los desarrolladores, “el proceso natural de un crecimiento pues es eso, no es pensar y ver lo que es en los últimos tres años o cinco años, es ver el proceso de los diez, quince, veinte, treinta años, para que se pueda consolidar una zona”.

Sin embargo, en el suroriente, en la zona del corredor que en forma de “L” integran los bulevares Independencia y Miguel de la Madrid, donde se vive el mayor boom de naves industriales en este momento, hay fraccionamientos que ya tienen 15 años y enfrentan retrocesos en sus entornos. Ni siquiera sectores con colonias fundadas hace más de 25 años en el lado oriente del Libramiento Independencia se han consolidado. El deterioro en construcciones privadas, calles y espacios públicos se agrava con el tiempo, la cobertura de servicios empeora y crece el déficit de equipamiento.

Atender la necesidad de vivienda

La directora general de Desarrollo Urbano del Municipio, Claudia Verónica Morales Medina, se negó a recibir a Norte Digital para una entrevista sobre el tema. El director del Instituto Municipal de Investigación y Planeación (IMIP), Roberto Mora Palacios señala que hoy la ciudad tiene una necesidad de vivienda que se debe de atender frente a la expansión industrial y es lo que se está haciendo.

Explica que ante la presión inmobiliaria se saturaron los predios que se iban a utilizar para construir viviendas dentro del Polígono de Actuación. Ello ocurrió a partir de cambios de uso de suelo que convirtieron los terrenos disponibles en industriales, por lo que el instrumento ya no podía seguir vigente.

“Entonces el problema es darle vivienda a esta gente que está llegando, vivienda para los empleos que se están creando en ese sentido. Yo no me iría, ¿por qué una empresa o por qué una persona presiona para que crezca o no crezca?”, dice el funcionario cuando se le pregunta sobre los actores específicos que cabildearon el ajuste al instrumento de planeación.

Agrega que a la par de que las empresas tienen necesidad de ubicar aquí sus centros de trabajo, “evidentemente” también hay “gente que quiere desarrollar proyectos de vivienda, presiona también para que se les dé la oportunidad y tengan mejor manera de poderlo realizar”.

“Más que decir se abrió o no se abrió, a quién beneficiaste o a quién perjudicaste. En el desarrollo siempre se beneficiará a alguien y siempre se perjudicará a alguien, depende de dónde lo quieras analizar. Pero nosotros no lo vemos desde ese punto de vista. Lo vemos como ciudad”, agrega Mora Palacios.

Cuando el funcionario fue entrevistado, estaba por concluir el proceso de consulta para actualizar el Plan de Desarrollo Urbano Sostenible para el centro de población, donde se replantearían los criterios para lograr el crecimiento ordenado y la consolidación del desarrollo urbano en las distintas zonas de la ciudad.

Al cuestionarle cómo se puede abatir el rezago acumulado por años si continúa la misma dinámica de solo garantizar a las empresas más espacios de producción y más vivienda para los trabajadores, sin que se garanticen para estos últimos servicios básicos y equipamientos de salud, educación, recreación, seguridad, movilidad y transporte, responde que tampoco se resolverá ese problema si la ciudad no crece.

“Se necesita ser más creativo en ese sentido, se necesita tener una voluntad política más seria y más clara en cuanto a la inversión y en cuanto al apoyo. Juárez ha sido una ciudad olvidada, por parte del Gobierno Federal y del Estado. Eso no es ningún secreto”, se queja el director.

Mora Palacios ve a Juárez como una ciudad muy explosiva y considera que desafortunadamente siempre ha dependido de impulsos externos. Sin embargo, afirma que su preocupación no es que vengan nuevas empresas a invertir, ya que “nuestra preocupación debe ser cómo hacemos para que la gente viva mejor”.

Agrega que la única solución es seguir trabajando, buscar más fondos y lograr mayores inversiones estatales y federales.

“Me queda muy claro la preocupación y me queda muy claro la inquietud de ustedes en ese sentido y es totalmente válida, pero tenemos que seguir trabajando y tenemos que seguir buscando cómo, y cómo a final de cuentas podemos llegar a tener un punto medio en donde la inversión, la construcción, la vivienda, los servicios, puedan tener ese punto medio donde puedan converger todos”, advierte.