La iniciativa del Instituto Municipal de Investigación y Planeación (IMIP) contenida en el documento para la actualización del Plan de Desarrollo Urbano Sostenible (PDUS), propone la construcción de nuevos conjuntos habitacionales en zonas urbanas de la ciudad mejor consolidadas con infraestructura y equipamiento.
Una de sus conclusiones es que la política urbana prevista en el PDUS vigente desde el 2016, tiene que sostenerse y fortalecerse con respecto a la consolidación de la ciudad, como condición para mejorar la accesibilidad de vivienda digna para todos los estratos sociales.
Esta misma política propuesta, plantea nuevos límites de contención al crecimiento expansivo y disperso de la ciudad, le apuesta a la construcción de vivienda nueva en espacios que se encuentran dotados con la mejor infraestructura, equipamiento y servicios.
El diagnostico reconoce el reto de las presiones y la especulación inmobiliaria que dificulta el crecimiento interurbano en zonas de la ciudad mejor consolidadas con infraestructura y equipamiento; y también considera el desafío de desarrollar los polígonos de las orillas de la ciudad donde el rezago urbano no ofrece a sus habitantes el pleno disfrute del derecho a la ciudad.
La política urbana sobre el desarrollo de la vivienda es una de las estrategias propuestas con miras al plan de desarrollo de la ciudad con una visión puesta al 2040.
Estos son algunos datos y visión del diagnóstico presentado por los investigadores del IMIP dentro de la primera consulta pública que se llevó a cabo el pasado lunes 23 de octubre, con motivo del proceso de actualización del PDUS.
Graficos: Miguel Leos
Chihuahua tiene mejor vivienda que Juárez
El diagnóstico establece que el 31 por ciento de las viviendas en esta localidad padece de un alto rezago habitacional, el cual es un indicador muy alto en comparación con Chihuahua que solo tiene el 10 por ciento.
El rezago habitacional es más alto si la vivienda esta construida con materiales deteriorados o si son de regular calidad y si además, presentan sobreocupación o hacinamiento.
Foto: José Zamora
Los urbanistas consideran que los lotes baldíos y subutilizados son una carga para la ciudad, ya que sus propietarios se benefician de la infraestructura instalada, y al mismo tiempo limitan o impiden el desarrollo de más vivienda en espacios de la ciudad que gozan de mejores redes de servicios.
Proponen que estas propiedades reciban estímulos fiscales y facilidades para que se desarrollen, o en su caso, que sus posesionarios paguen mas impuestos.
El reto de la nueva vivienda y la invasión
El Censo de Población y Vivienda 2020 del Inegi, detectó que los juarenses ocupan 449 mil 167 viviendas y otras 56 mil 379 estaban deshabitadas.
La zona centro y suroriente de la ciudad concentra el 97 por ciento de esas viviendas desocupadas.
En Ciudad Juárez, el 66 por ciento de las casas son propias, el 20 por ciento son alquiladas, 12.7 por ciento prestadas y soolo el 1.1 por ciento se identificaron con una tenencia no especificada.
Durante el 2022, el sector público autorizó una inversión de 8 mil millones 759 mil pesos en créditos de programas de vivienda por parte del sector público.
Tres de cada diez pesos de estos apoyos financieros para la compra de vivienda, fueron otorgados a personas de hasta de 30 años de edad, mientras que casi siete de cada diez fueron hombres de hasta de 59 años.
Fotos: José Zamora
Construir ciudad el gran reto
Según los analistas del IMIP, la insuficiente oferta de vivienda económica en los últimos años, así como su desocupación –provocada por la pobreza de sus redes de servicio–, ocasionó el aceleramiento de las invasiones de suelo en la zona expansiva del suroriente y en las colonias de Los Kilómetros, por parte de personas en situación de movilidad o migrantes de Centroamérica.
Aún en esta época (2022), el polígono Lomas de Poleo continúa su crecimiento bajo condiciones de vivienda y habitabilidad muy precarias.
Por esta razón, la estrategia propuesta por los urbanistas consiste en fortalecer la consolidación urbana en las zonas que se localizan en las orillas o en la periferia de la ciudad; un reto que solo puede atenderse de manera conjunta por los diferentes órdenes de Gobierno sin que se comprometan los recursos naturales y el medio ambiente.
Una de estas zonas con estas características es el norponiente, en la zona de Anapra.
En este sector había 5 mil 644 viviendas particulares habitadas y únicamente 376 deshabitadas, según el Censo de Población y Vivienda 2020.
Los urbanistas calificaron la calidad de los materiales de construcción de sus viviendas predominantemente de block, ladrillo y madera.
Identificaron que el 30 por ciento de su población se compone de niños y adolescentes de entre 0 y 14 años de edad, con necesidades de equipamiento educativo, salud y espacios recreativos para cumplir sus necesidades básicas y garantizar su derecho a la ciudad.
Como sucede en otras sectores de la ciudad que tienen una historia de ocupaciones irregulares de suelo, como en el poniente, norponiente y en Los Kilómetros, es posible encontrar lotes de vivienda de hasta mil metros cuadrados, lo cual es un despropósito de las prácticas de planeación sostenible.
El diagnóstico del IMIP señala que aún con el tamaño mínimo de los lotes que empiezan desde los 200 metros cuadrados, suponen que las familias no tendrían problemas de hacinamiento; sin embargo, esto no es así, debido a que la calidad de los materiales y la insuficiente disponibilidad de infraestructura, servicios y equipamiento demeritan su calidad.
Deterioro y rezago en el Surponiente
Respecto a la imagen urbana, el PDUS identifica que el sector norponiente se caracteriza por su deterioro y rezago en infraestructura, servicios, espacio público.
En la zona conocida como Los Kilómetros en el surponiente, sobre la carretera a Casas Grandes, los urbanistas determinaron que este sector no garantiza las condiciones materiales y ambientales necesarias para que los habitantes disfruten de una calidad de vida óptima.
Fotos: José Zamora
De hecho, las autoridades no promueven el crecimiento hacia aquella zona porque no se cuenta con la disponibilidad de agua.
Cuando sus habitantes tienen una emergencia médica, acuden a los consultorios de farmacias en lugar de un hospital que les queda muy lejos; además de que la conectividad y movilidad es sumamente deficiente. Solo para darnos un idea, apenas en el 2020 operó la primera y única línea de transporte público.
El nivel de bienestar que prevalece en la zona está catalogado como muy bajo y bajo.
El Inegi identificó que en el 2020 había 2 mil 576 viviendas particulares habitadas y únicamente 325 deshabitadas.
El estado actual de la infraestructura, como lo es pavimentación, alumbrado público y servicio de agua potable, alcantarillado y drenaje, continúa en un proceso de deterioro paulatino.
La paradoja del suroriente
Características de la zona:
Tiene carencias que impiden el bienestar social y mantienen los niveles de marginación urbana en estado crítico
Respecto a la construcción de la vivienda y el hábitat del entorno urbano de la zona del suroriente, este se desarrolló con criterios formales de planeación. A partir de la década del 2000 y años posteriores, su territorio sostuvo una expansión explosiva también con el uso de suelo industrial.
En este suelo predominan los grandes conjuntos habitacionales de interés social, así como parques industriales e industria maquiladora.
Fotos: José Zamora
Su paradoja es que el propio IMIP que en algún momento adoptó la planeación compacta de la ciudad, viró en los hechos a favor de proyectos inmobiliarios de vivienda e industria que implicaron la expansión hacia aquel sector de la ciudad; de tal manera que desde el 2018, sus estudios los llevaron a concluir que la zona tiene carencias considerables que impiden el bienestar social y mantiene los niveles de marginación urbana en estado crítico.
En referencia a la vivienda, de acuerdo al Censo del Inegi del 2020, en el sector se encuentran 79 mil 050 viviendas particulares habitadas y 6 mi 759 viviendas deshabitadas. Tan solo en este sector viven casi 430 mil juarenses.
Urgente, nueva vivienda en zonas urbanizadas
La actualización del PDUS propone diversas estrategias para responder a las necesidades y a las actuales demandas en materia de vivienda para los próximos veinte años.
Entre estas retoma, como en el pasado, la importancia de que el Municipio se convierta en un actor relevante como propietario de suelo urbano, a fin de contar con una reserva de tierra que equilibre las presiones del mercado inmobiliario.
También se pronunciaron a favor de que el Ayuntamiento deje de autorizar cambios de uso de suelo que restan la capacidad de la ciudad para contar con uso de suelo urbanizable para vivienda y equipamiento público.
Finalmente, consideran importante la revisión de la figura de Transferencia de Potencial Urbano, mediante la cual los desarrolladores aportan recursos para obras de urbanización cuando construyen en zonas consolidadas, con la finalidad de que esta herramienta cumpla con sus objetivos de equilibrar el desarrollo de la urbe.
La actualización del PDUS puede consultarse en la página web del IMIP en la liga imip.org.mx.
